マンション管理研究所 ウォームハート

あなたのマンションの管理業務はその費用に見合った内容で適正に実施されていますか? 当ブログはマンション管理のセカンド・オピニオン”マンション管理士”の活用を推進するブログです。福岡市西区在住マンション管理士が”Warm Heart”なマンション管理をご提案します。

新築マンション購入後、1年以内に行うこと

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 新築マンションを購入する場合、基本的には「管理会社」と「管理規約」はあらかじめ分譲会社が指定したものを選ばざるを得ません。マンションの売買契約書には、分譲会社が指定した「管理会社」と「管理規約」を承認する旨の条項が存在しており、それを受け入れないと、一生に一度の買物として時間と費用をかけて選んだマンションが購入できないからです。

  しかし、生活の本拠としてのマンションを購入することと、その管理方法を選択することは全く別の話しになります。売買契約書には、指定された管理会社と管理規約を「永久に使い続けなければならない。」とか、「変えてはならない。」とかは規定されていないはずですから、購入後まずやるべきは、変える変えないは別にして、管理方法を購入者全員で点検することです。

 ☆管理会社の点検

 管理委託契約書・業務仕様書・委託料とサービス内容などが主な点検項目となります。もしも無駄な費用があるとすれば、10年気づかずに無駄な費用を支出し続けるより、最初から見直していたほうが良いことは火を見るより明らかです。

 もちろん、一定期間のアフターサービス・売主の瑕疵担保責任・品確法による瑕疵担保責任等があるため、その期間は分譲会社系列の管理会社に管理委託したほうが有利であるという意見もありますから、メリット・デメリットを十分検討する必要はあります。

 <平成25年度マンション総合調査 マンション管理業者の決定方法> 

分譲時に分譲業者が提示したマンション管理業者である 75.8%
分譲時に分譲業者が提示したマンション管理業者に委託していたが、その後、現在のマンション管理業者に変更した 18.3%

☆管理規約の点検

 ここで管理方法というのは、マンションの共用部分の管理のことであり、皆さんが購入したお部屋(専有部分)のことではありませんのでご注意ください。専有部分には購入された皆さんに所有権(区分所有権)があります。所有権はもともと強い権利で、自由に使用・収益・処分することができます。

 しかし、マンションには、1つの建物をたくさんの人が利用するという特性があるため、居住者間の調整に必要な範囲で、専有部分の使用が制限されることがあります。この制限の根拠になるのが「管理規約」なのです。どんな制限が専有部分にかかっているかご存知ですか?

 また、皆さんが今後何十年も生活することになるマンションをどんなマンションにしたいのか、それを決めるのが「管理規約」であるといっても過言ではありません。そうであれば、購入後すぐに管理規約が理想のマンションになるためのルールになっているか点検する必要があると思いませんか?

※管理規約と併せて「長期修繕計画」の点検もしておいたほうがいいでしょう。「長期修繕計画」は修繕積立金の根拠となる資料ですが、販売会社はマンションを売りやすくするために、修繕積立金の額は低く設定するものです。もちろん「修繕積立金基金」とうものを別途に徴収して、1回目の大規模修繕工事を賄える費用分は蓄えられるようになっています。しかし、それ以降は基金はありませんから、その分は修繕積立金を値上げせざるを得ません。段階的に修繕積立金を値上げする方式がいいのか、最初から修繕費用総額を均等に積み立てる方式がいいのかは、管理組合で判断することです。

☆まとめ

 新築マンションの購入後、新しい生活を始めるにあたって、”まずマンションの管理方法を考よう”という方はほとんどいないと思います。

「大手の販売会社だし、系列の管理会社だから、しっかりと私たちの未来を考えてくれているだろう。」と思われても仕方ないと思います。また販売会社や管理会社も、顧客のために、できるだけいい管理をしようとされていることも分かります。

 そのうえで、最後に責任を持つのはマンションを購入された方=区分所有者であり、管理組合であるということを頭の片隅にでも持っていて頂きたいというのが私の思いです。...END

 

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