マンション管理研究所 ウォームハート

あなたのマンションの管理業務はその費用に見合った内容で適正に実施されていますか? 当ブログはマンション管理のセカンド・オピニオン”マンション管理士”の活用を推進するブログです。福岡市西区在住マンション管理士が”Warm Heart”なマンション管理をご提案します。

マンションの情報開示の方法 ーマンション標準管理委託契約書(7)第14条

今回は「マンション標準管理委託契約書」の14条になります。 マンションを売却したり賃貸に出す場合には、多くの方はその仲介を不動産業者に依頼すると思いまが、その際に仲介する不動産業者は、まずそのマンションがどのようなマンションなのか、どのような…

管理会社には部屋に入る権限がある!―マンション標準管理委託契約書(6)第12条~第13条

今回は、マンション標準管理委託契約書の「第12条 通知義務」「第13条 専有部分等への立入り」になります。 ※甲は管理組合、乙は管理会社です。

管理会社の滞納督促、どこまでやるの?―マンション標準管理委託契約書(5)第10条~第11条

今回は、マンション標準管理委託契約書の「第10条 滞納者に対する督促」、「第11条 有害行為の中止要求」になります。 管理委託契約書を読むときに、ひとつ注意して欲しいことがあって、それは、しっかり主語を押さえて読むということです。管理委託契約書は…

管理規約で定めるペットの飼育

最近の分譲マンションの管理規約は、ペットの飼育を禁止するか、認めるかを明確に規定するようになりました。というより、分譲時から「ペット飼育可能」を謳ったマンションが大半を占めるようになって、管理規約には当然のようにペット飼育規定があり、細則…

迷子にしないためのペットの防災

今年は夏は例年以上の大雨で、毎日のように日本の各所で避難勧告や避難指示が出されています。地震も多い日本では、やはり防災についてしっかり考えておく必要があります。マンション管理組合でも、標準管理規約には防災に関する業務が管理組合の業務として…

マンションに住むペットの事情いろいろ

マンションにおけるペット飼育は、今も昔も、住民間のトラブルを引き起こす最も大きな原因のひとつです。そんな古くて新しいペット問題について取り上げてみたいと思います。 ちなみに私は猫派です。ペットを飼ったことはありませんが・・・ 正確にいうと、…

マンション標準管理委託契約書(4)第7条~第9条

今回は、管理事務に必要な管理室などの使用に関する規定(7条)、緊急時における管理業者の業務に関する規定(8条)、管理業者の管理事務報告に関する規定(9条)になります。

マンション標準管理委託契約書(3)第4条~第6条

今回は、管理事務の第三者へ再委託に関する規定(4条)、管理業者の善管注意義務に関する規定(5条)、委託業務費の内訳に関する規定(6条)になります。

マンション標準管理委託契約書(2)第1条~第3条

今回からは、国土交通省が、管理組合と管理会社の間の管理委託契約書の雛形として活用を促している「マンション標準管理委託契約書」を条文ごとに確認していきます。 なお、国土交通省は「マンション標準管理委託契約書」本体と、その解説である「マンション…

マンション標準管理委託契約書(1)概要

多くの管理組合は、管理業務をマンション管理会社に委託しています。厳密にいうと「管理委託契約」を交わしているわけです。 ところで、管理委託契約の内容が書かれてある「管理委託契約書」を見たことがある方はいますか?管理組合を構成する組合員の皆さん…

新築マンション購入後、1年以内に行うこと

新築マンションを購入する場合、基本的には「管理会社」と「管理規約」はあらかじめ分譲会社が指定したものを選ばざるを得ません。マンションの売買契約書には、分譲会社が指定した「管理会社」と「管理規約」を承認する旨の条項が存在しており、それを受け…

その議案、総会決議だけで大丈夫ですか?

マンションに関する法律で、基本法として位置付けされるのが「建物の区分所有等に関する法律」、略して「区分所有法」といわれる法律です。 成立したのが今から50年以上昔の昭和37年。そこから2度の大きな改正(昭和58年、平成14年)を経て現在に至…

改正個人情報保護法 -管理組合は何をすればいい?

本年5月30日に施行された改正個人情報保護法について、管理組合が対応すべき項目についてまとめてみました。

水災補償を考える

毎年のように日本各地で発生する自然災害、つい先日も朝倉、日田を中心とする豪雨災害が発生してしまいました。三連水車や川沿いの露天風呂など、かつて何度も訪れた町が土砂に覆われてしまい本当に悲しいかぎりです。もちろん一番つらくて悲しい思いをされ…

管理組合は個人賠償責任保険を一括付保すべきか?

区分所有法18条4項に、「共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。」と規定されています。つまり、損害保険契約は共用部分を管理する団体である管理組合の業務ということです。業務であるからには、そのマンションの…

住宅宿泊事業法の制定に伴うマンション標準管理規約の改正案について

現在、国土交通省は、住宅宿泊事業法の成立に伴い、マンション標準管理規約改正(案)に関するパブリックコメント(*1)を募集しています。 募集期間:平成28年6月19日から7月18日まで (*1)パブリックコメントとは、公的な機関が規則あるいは命令などの…

2017年6月9日 住宅宿泊事業法(民泊新法)が成立 

既報のとおり、2017年6月9日に「住宅宿泊事業法」が成立しました。いわゆる民泊新法と呼ばれるものです。 これまでの「民泊」といえば、大きく分けて次の2つの種類がありました。 ・旅館業法民泊(旅館業法の簡易宿所と呼ばれる種類になる) ・特区民泊(東…

管理組合の収益事業と税金

個人でも会社でも、収入を得たら税金を払わなければなりません。 管理組合も何らかの収入を得たら税金を払う必要があります。これまでは管理組合が収入を得ても、(税務当局にとって)あまり目立たない存在だったため、追徴課税されることはほとんどありませ…

マンション空き駐車場外部貸しの課税について

数年前から、管理組合が運営するマンション駐車場について、区分所有者による利用が減少し、空き駐車場が増加していることが問題になっています。 特に駐車場使用料を管理費会計に組み入れている場合は、数台の空きでも管理費会計が赤字におちいる管理組合も…

不在組合員に対する組合運営協力金について

不在組合員(マンション外に居住する組合員)に対して、管理費以外に組合運営のための協力金を徴収することについては、その必要性があり、かつ、合理的な範囲内であれば可能であるとされています。(最高裁判決:平成22年1月26日) したがって、協力金…

管理組合保管文書の閲覧・謄写請求権:最新判例

前回の記事において、管理組合保管文書の閲覧・謄写請求の判例についてご紹介しましたが、大阪高裁平成28年12月9日判決において、新たな判断が示されました。 (1)マンション管理組合が保管する文書において、区分所有者は、管理規約に定めのない文書の閲覧…

管理組合における書類の保管義務や閲覧請求とその関連の判例

管理組合には様々な書類が存在します。マンションが建てられたときの竣工図書、管理規約、総会議事録、収支決算書類、修繕履歴等です。 今回は、各種書類の保管義務や閲覧請求についてまとめてみました。

マンション管理士賠償責任保険について

マンション管理組合の共用部分の損害を補償する「マンション総合保険」に、特約として「個人賠償責任保険」を付保している管理組合は多いと思います。 この特約は、「日常生活にかかわる偶然の事故により、居住者が、他の居住者や第三者に対して負担する損害…

警固断層帯・南東部の地震発生確率

↑ 警固断層の位置と主な調査地点(地震調査研究推進本部HPより) 地震調査研究推進本部(地震本部)では、福岡市の北西から南東を横断する警固(けご)断層帯についての過去の活動及び将来の活動についてレポートしています。 2005年に発生した「福岡…

地震調査研究推進本部と福岡の活断層の地震発生確率

↑ 九州地域(評価対象地域)において評価対象とする活断層の分布(地震調査研究推進本部HPより) ① 小倉東断層② 福智山(ふくちやま)断層帯③ 西山断層帯④ 宇美断層⑤ 警固(けご)断層帯⑥ 日向(ひなた)峠-小笠木(おかさぎ)峠断層帯⑦ 水縄(みのう)断…

過去100年間の福岡市周辺で発生した地震と福岡の活断層帯

平成17年3月20日午前10時53分に発生した「福岡県西方沖地震(マグニチュード7.0、最大震度6弱)」からまもなく12年となります。 当時、福岡市は歴史的に地震が少ない地域であるとの認識があり、あのような大きな地震が起こったことについて、実質的被害のみ…

修繕積立金が不足する場合の資金調達方法

修繕積立金は、 ① 周期的かつ計画的に行う大規模修繕 ② 建替えにかかる合意形成に必要な調査 ③ 不測の事故その他特別に事由 により必要となる修繕及び敷地・共用部分等の変更に備える準備金として徴収される費用です。

「マンションすまい・る債」で知っておくべき7つのこと

修繕積立金は、マンションの長期的な計画修繕に支出するために積み立てるものであるため、金利の低い普通預金で運用するのはあまり得策ではありません。 しかし、このお金は全区分所有者の共有財産であるため、運用については安全性が最優先されなければなり…

災害発生、あなたはスマホがなくても安否確認できますか?

地震などの大きな災害が発生すると、被災地への安否確認の電話が大量に集中することにより、回線が混雑し、固定電話や携帯電話がつながらなくなります。 東日本大震災の直後には、携帯電話事業者によっては、最大で平常時の約50~60倍以上の通話が一時的に集…

長期修繕計画 ”標準様式” と ”作成ガイドライン” を知っていますか?

「標準管理規約」というものをご存知でしょうか? 国土交通省が作成した管理規約のモデル(ひな型)で、現在では多くの管理組合で利用されています。 標準管理規約が発表される(昭和57年)までは、それぞれの管理組合で独自に管理規約を作成していたため、…

長期修繕計画を見直すときに知っておくべき3つのこと

いま日本各地で、埋設水道管の破損によって、地中の土砂が流されて道路が陥没する事故が頻発しています。 ある統計によると、水道管の基幹である「管路」だけで平成23年には年間約25,000件の破損事故が起こったそうです。

大規模修繕工事(5)施工業者選定のポイント

今から60年程前、東京に日本初の民間分譲マンションが建ちました。 「四谷コーポラス」というマンションです。今も現役で、賃貸募集もされています。 そして、「四谷コーポラス」から遅れること12年、福岡市内にもようやく民間分譲マンションが誕生しま…

大規模修繕工事(4)コンサルタント選定のポイント

☆彡 コンサルティング 解決策を示してその発展を助ける業務 ☆彡 コンサルタント コンサルティングを行う者 「解決策を示してその発展を助ける存在」はありがたいものです。 何かに行き詰まったとき、適切なアドバイスをしてくれる人が身近に存在するっていう…

大規模修繕工事(3)発注方式

前回は、大規模修繕工事の全体的な流れを説明しました。 今回からは少し細かく要所を見ていきたいと思います。 実は私も、この業界に入るまでは、工事とか建設とかいう世界には全く無縁の人でした。

大規模修繕工事(2)工事の流れ

マンションって日本全国で何戸あるのでしょうか? 何棟じゃなくて、何戸って聞くのは、国が棟数についての統計をとってないからです。マンションがこれだけ増えても、日本の住宅の基本はいまだに戸建て住宅がベースになっているということです。

3月法案提出予定の民泊新法(住宅宿泊事業法)とは?

いよいよ民泊新法が国会に提出されます。(3月予定) これまでの民泊(法律に基づいた合法的な民泊)は、従来の旅館業法、各地域における旅館業法条例、特区民泊に基づいたものでしたが、今後の民泊は、住宅宿泊事業というジャンルに属することになります。…

結局マンションは何年もつの?

管理組合の皆さんからよく質問をうけるのが、 「結局、マンションって何年住めるの?」です。 また、大規模修繕工事や長期修繕計画を説明するときによく言われるのが、 「そんな何年も先の話しされたって、その頃まで生きてないよ!」です。

大規模修繕工事(1)基礎知識

建物は完成したときから、気象等の影響による経年劣化が始まります。 私が住む九州地方は、ここ数年はPM2.5の影響があり、せっかく大規模修繕工事で外壁を塗り替えたのに1年もたつと、黒いすすみたいなものが外壁を覆ってしまいます。自然現象は如何ともし…

管理組合が備えるべき3つの名簿

2015年9月に公布された改正個人情報保護法によれば、個人情報保護法の規制対象となる「個人情報取扱事業者」に個人情報を扱う数が少ない小規模事業者が含まれることになっています。そして、その小規模事業者にマンション管理組合も含まれることになります。

福岡市の旅館業法条例改正に伴う分譲マンションへの影響

福岡市は、民泊サービスの法に基づく許可取得の促進を図るため、平成28年12月1日に旅館業法施行条例と同施行細則を改正しました。 民泊といっても、宿泊料をもらって人を宿泊させる行為は、旅館業法における「旅館業」そのものであり、営業許可が必要となり…

震災時に知っておきたい4つの被害判定

震災でマンションが被災した場合、その被害状況を判定するため複数の調査が行われます。マンションを復旧するためには正確な被害状況を把握しなければ、修繕でいいのか、建て替えが必要なのか判断できません。それぞれの調査の目的等を押さえておきましょう。

民泊ローカルニュース<福岡>

北九州市、特区民泊受付開始 初日の申請なし 北九州市は1月30日、「特区民泊」の申請受付を開始しました。 初日の申請件数は0件。 保健衛生課によれば、実施可能地域は戸建てが多いとのこと。